Меню

Яндекс.Метрика

Как можно определить тариф на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме?

Существует  мнение,  что  собственники  имеют  право  утвердить  решением  общего  собрания  любой  тариф  на  содержание,  обслуживание  и  ремонт  общего  имущества  для  управляющей  компании  и  тем  самым  принудить  управляющую  компанию   работать  по  заниженному  тарифу.

Собственники  вправе  утвердить  на  общем  собрании  только  экономически  обоснованный  тариф  на  содержание  и  текущий  ремонт  своего  конкретного  дома.

Жилищный  кодекс  РФ ( ст.  156)  гласит: «Плата  за  содержание  и  ремонт  жилого  помещения  устанавливается  в  размере,  обеспечивающем  содержание  общего  имущества  в  многоквартирном  доме  в  соответствии  с  требованиями  законодательства…

...Размер  платы  за  содержание  и  ремонт  жилого  помещения  в  многоквартирном  доме  определяется  с  учётом  предложений  управляющей  организации  и  устанавливается  на  срок  не  менее  чем  один  год».

По  постановлению  Правительства  РФ  от  13.08.2006  № 491:

«17.  Собственники  помещений  обязаны  утвердить  на  общем  собрании  перечень  услуг  и  работ,  условия  их  оказания  и  выполнения,  а  также  размер  их  финансирования».

Из  письма  Минрегиона  России  от  14.10.2008  № 26084-СК/14:

«Жилищное  законодательство  не  предусматривает  обязанности  выполнения  услуг  и  работ  по  содержанию  общего  имущества  в  многоквартирном  доме  без  соразмерной  оплаты  таких  услуг  и  работ  (пп.29  и  35  Правил  содержания  общего  имущества)».

Если  собственники  двух  многоквартирных  домов  (возьмём  для  сравнения  два  дома  в  центре  по  ул.  Черноморская,  41  и  ул.  Свердликова,  57)  приносят  в  управляющую  компанию (УК) протокол  общего  собрания,  в  котором  утверждён  тариф  на  содержание  и  текущий  ремонт  общего  имущества  в  размере   5,00  руб. /кв. м, то  УК  вынуждена  экономически  объяснить  тариф  по  каждому  дому  с  перечнем  работ  по  содержанию  и  текущему  ремонту  конкретно каждого.  Так  как  дома  введены  в  эксплуатацию  в  разное  время,  износ  инженерных  коммуникаций  и  самих  зданий  различный.  Поэтому  работы,  запланированные  на  ближайший  год  по  каждому  дому  будут  различные.

Как  показывает  практика,  управляющие  компании предпочитают  не  рассчитывать  экономически  обоснованный  тариф  по  каждому  дому,  а  применять  муниципальный  тариф.

Применение  муниципального  тарифа  вызовет  преждевременный  износ  основных  элементов  здания,  что  потребует  в  дальнейшем  капитального  ремонта  и  дополнительных  затрат  собственников  помещения.

Сравнение  экономически  обоснованного  и  муниципального  тарифов  на  содержание  и  ремонт  жилого  помещения  приведено  в  таблице.

 

Аспект

Экономически  обоснованный  тариф

Муниципальный  тариф

Эконо-мичес-кий

Объективно  распределяет  все  планируемые  затраты  УК  по  управлению,  содержанию  и  ремонту  домов.  Позволяет  отслеживать  все  затраты  на  эксплуатацию  каждого  дома  по  статьям  затрат  в  разрезе  выполняемых  работ,  услуг,  отчитаться  перед  собственниками  помещений  по  окончании  года  и  сэкономить  средства  на  проведение  дополнительных  работ  по  ремонту  общего  имущества.

Тариф  рассчитан  усреднено  на  группу  однотипных  домов  и  не  учитывает  расходы  на  управление,  содержание  и  ремонт  конкретного  дома.  Управляющая  компания  фактически  осуществляет  только  содержание  и  мелкий  ремонт,  текущий  ремонт  выполняется  частично  по  заявочному  принципу  при  наличии  свободных  средств  на  счёте.  Непрозрачность  тарифа  затрудняет  распределение  средств  по  работам,  услугам  и  основным  статьям  затрат.

Техни-ческий

Объективно  учитывает  техническое  состояние  конструктивных  элементов,  наличие  санитарно-   технического,  электрического  и  иного  инженерного  оборудования  в  доме.  Средств  достаточно  и  на  поддержание  инженерного  оборудования  для  подачи  коммунальных  ресурсов,  и  на  выполнение  плановых  работ  по  текущему  ремонту  дома.  Благодаря  этому  продлевается  срок  службы  оборудования  и  основных  элементов  здания.

Не  учитывает  сложившееся  техническое  состояние  дома.  Средств  хватает  только  на  содержание  и  поддержание  инженерного  оборудования  готовым  к  подаче  коммунальных  ресурсов.  Оборудование  дома  преждевременно  изнашивается,  и  УК  впоследствии  обращается  за  дополнительным  финансированием  к  собственникам  помещений..

Соци-альный

Учитывает  потребности  жильцов.  Стороны  утверждают  тариф,  перечень  и  стоимость  планируемых  работ,  услуг  по  содержанию  и  ремонту  общего  имущества.  Однако  в  сравнении  с  муниципальным  новый  тариф  выше,  что  может  вызвать  недовольство  населения.

В  связи  с  тем,  что  заявленный  управляющей  компанией  тариф  равен  муниципальному,  собственники  помещений  не  выражают  недовольства  и  пассивны  в  изменении  стандартного  перечня  работ.  Однако  за  техническое  состояние  тех  элементов,  на  содержание  и  ремонт  которых  УК  не  хватило  средств,  ей  придётся  отвечать  перед  надзорными  органами.

Экономически  обоснованный  тариф  можно  определить  для  каждого  конкретного  дома  только  с  учётом  срока  эксплуатации,  технического  состояния  и  выполнения  всех  регламентных  работ,  определённых  в  Правилах  и  нормах  эксплуатации  жилищного  фонда.

Но  в  этом  случае  по  закону  принять  экономически  обоснованный  тариф – не  право,  а  обязанность  собственников  и  управляющей  компании.

 

Оксана Стародубцева,
директор  ООО  Управляющая  компания
«Доверие  Юг  Капитал», тел. 8 (918) 63-63-637